许多出资者以为其出售的迸发是因为新城之前储藏了许多的优质土地，然后再15年房地产回暖时就顺势迸发了。

但从公司的土储数据可以看到，迸发前一年的2014年，新城的土储其实并没发作较大的前进，阐明其迸发的主因并不是土储获取和堆集，而是先从出售端开端迸发的，之后新城再经过加范文芳大拿地力度去匹配拿地/出售的水平。所以土储是迸发的果，不是因。

而15年之所以会开端大幅添加，首要是因为房地产职业的牛市，这个经过商品房出售面积增速改变就可以调查到。

但即便是因为房地产牛市，但15年其实仅仅房地产复苏的开端，职业增速也不过个位数算了，而且许多干流房企在15年也很少能到达新城70%的这种大两位数的增速，更多的是在16年才开端大幅添加。

所以除了大环境要素之外，新城15年迸发更多的仍是公司本身的要素，那便是敞开了1+3的全国布局以及商业综合体的加速仿制。

2

全国扩张

新城控股于 1993 年在江苏常州树立，二十多年来一贯深耕房地产开发与出售事务。成人色情网站

前十年（1993-2001 年），公司专心于常州商场，成为常州龙头开发商，并于2001 年新城地产登陆 B 股。

登录资本商场之后十年（2002-2013 年），公司开端区域扩张，2002 年新城走出常州，开发事务成功拓宽至长三角沪宁沿线城市，完成城市公司向区域公司的跨过；而且公司在2009 年将集团战略中心移至上海，构建 深耕长三角战略；2011 年进入武汉和长沙，事务拓宽至泛长三角区域。

从2014年开端的新城控股，敞开全国扩张（2014 年-至今）。2014 年进入南昌、长春、安庆、济南、青岛、海口等地，加速全国化布局；2017 年事务掩盖全国 70 余个城市，项目逾 300 个，出售额破千 亿，成功完成了公司全国化开展的战略布局；2018 年公司已跻身房地产职业 Top 10，全年出售金额达 2211 亿元。

公司与2014年开端全国扩张的路途，并与2015年开端取得成效（可以经过下图出售金额区域散布可以看出来），这便是为什么公司在2015年可以取得这么大幅度的出售添加了。

新城控股的扩张思路简略来说，便是1+3战略，即“以上海为中枢，长三角为中心，并向珠三角、环渤海和中西部要点城市群扩张”。

现在来看，公司的全国扩张战略仍是取得很不错的作用的，布局城市从14年的16家到现在挨近100家城市，添加十分显着，这些运营扩张效果都是驱动新城曩昔几年房地产出售高添加的中心要素。

综合体仿制：除了全国扩张之外，新城这几年高添加还离不开另一个重要要素，那便是商业综合体的仿制扩张。

商业综合体介绍

（1）规范界说：商业综合体是城市中商业、工作、寓居、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱等城市日子空间的三项以上功用进行组合，并在各部分间树立一种彼此依存、彼此裨益的能动联系，然后构成一个多功用、高功率、杂乱而一致的综合体。

（2）浅显界说：商业综合体便是一整块大土地，土地上面是以商业广场为中心，周围装备有住所、公寓、酒店等朱忠保修建的综合体。

综合体商业形式：那商业综合体有什么优势呢，为什么一贯以住所地产开发为主的新城控股会进入商业综合体商场？这得从综合体的商业形式开端介绍起。

商业综合体怎样挣钱的，很简略，跟住所简直相同：政府出售一大块土地（往往比住所地块大），让各家地产商来竞标，不过政府往往还有敞开要求，那便是要求开发商需求在这块上装备商业、文娱、写字楼等功用修建。反过来，政府会对这些要求进行价值附加，也便是会下降这大块土地的土地本钱。

所以关于地产商来说，商业综合体可以下降拿地本钱，但也对本身运营大块土地以及商业地产有较高的要求。

商业综合体做的最好的是万达，王健林从前便是依托商业地产快速开展，一度成为了全国首富（这两年新城在商业地产的超卓体现也被业界称为“小万达”）。

而新城控股是从2009年左右才开端进入商业地产这个商场的，并自创了商业地产品牌：吾悦广场。公司在沉积堆集了几年之后，总算在2015年开端发力，在全国范围内进行大规划的仿制商业综合体的形式，并于2016年8月婚检邀请了前万达商业副总裁陈德力加盟，担任新城的商业事务红魔，极大前进了公司商业事务方面的才干和经历。

因而可以看到，公司商业综合体的开业数量从2015年开端加速，从14年的3座吾悦广场陡增至2018年的42座，而且假如加上现在公司现已开端在规划和制作的综合体的话，新城控股现已布局了96个商业综合体。

所以总的来说，新城控股在2015年开端的出售陡增，除了获益于房地产大环境改进之后，更重要的是公司在14,15年开端了全国扩张战略以及商业综合体仿制，推动了公司地产出售方面的快速添加。公司的出售排名从15年的31名前进到2018年的第8名，踉跄完成了一次惊人的逆袭。

3

添加空间测算

咱们现已知道新城曩昔依托全国扩张以及综合体快速仿制完成了一次逆袭的，那作为出资者就应该考虑，未来公司出售还能添加到什么水平。

要处理这个疑问，首要应该考虑一个上限的问题，也便是扩张的天花板。

因为跟着我国对房地产的管控越来越往“房住不炒”开展，所以估量未来我国房地产商场全体应该要进入平稳期了。关于一家房企来说，职业增量的蛋糕小了，那就要靠自己本事去抢夺存量的蛋糕了。

新城控股的全国扩张便是一个抢存量蛋糕的行为，那咱们怎样去判别这种行为的上限呢（天花板），有一个全职业毛估的办法可以协助咱们去判别。

保存会集休假定下估量：咱们假定未来5年内房地产职业CR10的市占率能到达日本40%的水平；假定未来5年房地产均匀增速为8%（挨近M2增速）；

2018年，我国商品房出售额为15万亿，同比添加12.2%，五年后（2023年）我国商品房出售额估量到达22.04万亿；

假定新城控股仍旧在5~10名之间，市占率坚持在2%左右（后5名的会集度系数为5%，即CR10*5%），则五年后出售金额能到达4408亿，复合添加率15%左右；

达观会集休假定下焦虑估量：咱们假定未来5年内房地产职业CR10的市占率能到达香港的水平（70%），不过因为香港有其特殊性，所以这儿打个折扣到60%；

假定未来5年房地产均匀增速为8%（挨近M2增速）；2018樱花树下的约好年，我国商品房销视频软件售额为15万亿，同比添加12.2%，五年后（2023年）我国商品房出售额估量到达22.04万亿；

假定新城控股仍旧在5~10名之间，市占率坚持在3%左右（后5名的会集度系数为5%，即CR10*5%），则五年后出售美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区金额能到达6612亿，复合添加率25%左右；

因而，依据上文预算思路，未来五年，我国房地产龙头企业仍旧有不错的添加空间（来自会集度前进），而新城控股未来五年的出售增速则或许处在15%~25%之间。

但新城控股未来能坚持这个预算增速水平是有条件的，那便是其添加逻辑还能继续树立，这个条件树立与否，才是出资新城的要害。

4

添加逻辑未来还能否继续？

全国扩张逻辑的可继续性，拿对地。关于房地产开发商来说，土地是最重要的要素，地拿对了，根本就成功了一大半。新城控股曩昔能继续高添加，其对土地的判别才干现已得到多年的充沛验证。

不确定性在于新城控股14年开端全国扩张之后，对其拿地判别才干的要求更高了。

开发商要进入一个新的城市和区域，需求有当地的资源，了解高原反响当地竞赛及土地商场，这些都需求公司内部有本地人才或许说公司有较强的才干去习气学习（打个最简略的比如，咱们必定都是对自己家那儿的房地产商场最了解最有决心，而对其他城市没这么有把握）。

关于开发商来说，拿的地和新进的城市越多，办理难度越大，新增的潜在危险越大，对公司的要求也越高现金流量表。因而全国扩张关于任何一家房企来说，也都便是时机，也是应战。好在新城曩昔几年在全国扩张方面现已取得了惊人的成果，这至少阐明晰公司较大约率具有了全国扩张的才干。

除此之外，关于新城来说，还有一个对拿对地影响很大的要素，那便是商业综合体。

新城现在新增土储来历中，有约四成的土地来自于综合体，也便是说新城拿地正确与否，有很大部分要考虑其综合体拿地。

综合体拿地的优势许多，最显着的一点便是拿地本钱低，就比如说新城控股17年拿地中，纯住所的拿地本钱是 3610 元/平米，综合体拿地本钱为2243元/平米，综合体拿地比纯住所拿地廉价了 38%，这是一个十分可观的土地折价优势。这也是为什么这几年新城控股的土地本钱以及拿地本钱/价格能一贯坚持较低的水平。

因而，咱们可以做推论：假如未来新城控股综合体事务的开展以及综合体的拿地才干能继续坚持（换句话说便是新城控股能坚持综合体仿制的逻辑），那新城的拿地就现已成功了一半了。

至于新城控股的综合体仿制扩张逻辑是否可继续，这部分下文再详细剖析。

（1）建对楼：建对楼的意思是指，开发商即便拿到了对的地，也需求结合当地商场需求，制作契合商场需求的房子。新城控股的住所、商业地产别离有下图这几种系列的产品，别离满意不同需求和定位的顾客。

因为现在干流房企在建对楼这块并没有什么太大的困难或许差异化，而且房子制作及产品力这块现在还不归于房地产企业的中心要素，因而本文对这块就不打开讨论了。

简略总结来说，新城控股的房子产品力以及对不同区域房地产商场需求的判别力是满意满意其进行全国扩张的。

（2）高周转：周转速度向来是开发商在进行规划扩张时最要害的要素之一

扩张需求拿地，需求制作当地团队，这些运作都需求许多的资金，而房企假如不能经过高周转来加速现金流回款和体现杠杆效应，那其扩张速度将大打折扣。

所以关于一家寻求规划扩张或许全国扩张的房企来说，能否到达高周转决议了开发商的现金流回款功率，也直接决议了扩张速度。

新城控股曩昔这藏王刀么多年之所以这么优异，很大部分原因就在于其高周转的运作形式。假如说新城控股的商业综合体是在学习王健林的万达商业，那么它的住所地产便是在学习王石的万科（业界因为新城的高周转，也曾称其为“小万科”），而且在周转速度这个环节上，新城现已后来居上了，曩昔几年的周转率都显着高于万科以及一些以高周转著称的大房企。

新城控股曩昔几年的周转速度添加显着，尽管18年略微下降了点，但仍旧坚持较高的水准（下表偷了点懒，没把权益比和实在周转率弥补进去）。

要判别新城控股未来的高周转是否可继续下去，要害是看其战略（究竟新城现已证明过自己在以往形式下具有高周转的才干了）。

新城控股高周转的几个重要战略条件别离是：

现在穿越花男之我是具俊燮来看，新城这几个战略方向并没柳荣夏有改变，而且公司首要办理层也没什美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区么太大改变，因而信任公司未来仍旧能坚持高周转的优势，并助力公司进行全国扩张。

（3）筹够钱：关于开发商来说，资金永远是十分需求重视的要素，尤其是那些进行规划扩张、全国扩张的高添加房企。而新城控股较低的负债本钱以及优异的现金流也是其曩昔出售能坚持高增速的重要原因之一。

负债端，新城这几年跟着其规划扩张、排名上升、信誉评级前进，其融资本钱不断下降。负债本钱下降，也让新城可以在扩张期更勇于筹到资金，一起还不必因而承当过于沉重的资金本钱，给新城的盈余才干前进带来不小的正奉献。

除了负债筹资之外，新城控股还有一项很重要的资金来历，那便是其本身的现金流。

从新城的净负债率可美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区以看到，新城曩昔几年尽管规美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区模添加了很快，但其净负债率却一贯坚持着较为健康的水平，这是连恒大、融创这些龙头房企都没做到的。

新城之所以可以在规划扩张期还能坚持较低的净负债率，首要原因便是因为其优异的现金流体现。

为什么说新城控股的现金流体现优异呢，许多不是研讨地产的出资者或许研讨员往往在看到新城的现金流量表后都会误以为新城是一家现金流比较差劲的公司，公司规划一贯添加，但也一贯在筹钱。

但实际上，这是因为新城控股曩昔这么多年来一贯在不断规划扩张，花了大笔资金在拿地，添加土储。因而假如仅仅单纯看现金流量表里的数据的话，是发现不了新城优异的现金流才干的。

为了更精确直观的调查新城控股现金流才干和体现，我对其现金流量表进行了调整。大致思路如下：

A.假定其每年拿地只需求匹配前什么解酒一年的出售面积；

B.假定其每年拿地只占其出售金额的30%；

依据这两种调整，得出下表新城控股实在自在现金流数据，可以看到美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区，假如新城控股不再进行扩张，仅仅平稳开展，其每年的自在现金流大约有500亿左展业达人钱包右。

此外，新城控股近几年的分红力度也越来越大，20烫发图片18年其股利付出率会升至32%。这也可以旁边面看出，新城控股的现金流才干越来越强。

那为什么新城控股可以具有这么好的现金流才干呢，首要仍是因为新城控股的高周转以及公司较好的办理运营才干（这儿就不打开先了）。

5

综合体仿制背面的逻辑

解美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区决完新城全国扩张可继续性的疑问之后，下面便是本文研讨的要点部分——新城控股的综合体仿制背面的逻辑（及可继续性）。

在此之前，这儿仍是有必要再对新城商业综合体的商业形式进行详细点的解说。

新城控股商业综合体形式事例（数据来历于办理层、调研、卖方等）：以新城控股一个约50万平方的商业综合体为例。

（1）面积使用结构：

大约10万方会采纳自我克制运营/租借（吾悦广场），40万方会采纳出售。其间10万方中可租面积有约6万方，40万方中有约30 万方的部分是可出售的住所（住所70年产权）；

（2）新城商业综合体商业形式：

依照新城控股以往发布的数据以及调研沟通的状况来看，其综合体的楼面价一般大约在3000元/平方，建安本钱在4000元/平方左右（住所建安只需约3000元/平方）；

本钱：因而一个50万方的商业综合体则大约需求15亿的土地本钱，4亿的吾悦广场制作本钱，12亿的周边可售住所（公寓酒店等）制作本钱，以及运营出售期间的费用约3亿元，总本钱约为15+4+12+3=34亿元；

出售回款：新城控股商业综合体的可售住所（及可售商街、公寓等）的价格一般在9000~10000元/平方左右（二三四线居多），可售部分的出售收入约为38亿元左右；

租金报答：吾悦广场的单独租金大约在100元/月/平方，年租金报答约为0.72亿元；

现金流掩盖状况：新城控股花费34亿（其实根本都是银行贷款，不需求太多自有资金）拿下一个商业综合体后，经过出售住所可以回款38亿元（尽管纷歧定能完全去化，但至少经过出售部分完成商业综合体的出资收支平衡是没什么问题的），之后就相当于无本钱持有一个年租金能有0.72亿/年的吾悦广场，而且这个出资cvt性房产的一切权仍是新城控股的。

因而关于新城来说，假如它具有了综合体的运营操盘才干，那就相当于具有了一个现金流机器，不只能给公司带来大块低本钱住所用地，还能继续不断的给公司带来简直无本钱的租金收入。而且咱们要知道，租金的抗通胀特色是很强的，假如公司的商业运营才干满意优异，且拿地正确，是有潜力具有长时刻涨价权的。

但现在问题便是，新城控股未来的综合体事务仿制是否还可以继续？

或许换个发问方法：为何新城控股的商业综合体具有这么好的盈余才干和扩张速度，而其他房地产公司却不仿照参加呢？

我总结了了以下几个定论，觉得比较能解说为什么新城控股可以具有在商业综合体上的竞赛优势：

（1）高周转才干：经过上面有关商业综合体的商业形式以及事例咱们知道，综合体不只需求开发商具有必定的商业地产运营才干，而且还对开发商的周转才干有着较高的要求。

因为一个综合体项目一般体量都比较大（这也相当于进入门槛），假如开发商在可售部分的周转速度快不起来，那么会沉积巨大的资金量。先不说到时分能不能都卖完或许卖的好，光是十几亿的沉积资金的本钱就够开发商难过的了，周转慢或许运作才干较差的开发商不只或许出资收益率低下，还或许呈现亏本。

而新城控股的高周转天然的合适玩转商业综合体这类形式，据此前调研信息可知，在综合体事务方面，新城从拿地到出售仅需求6~8个月，而吾悦广场拿地后22个月就可以开业（商场其他开发商遍及需求2~3年才干开业）。

（2）战略上看清方向和需求：先说个段子（不过也根本是现实）：

几年前，万达及其他商业地产龙头纷纷表示三四线城市没有消费需求，较难支撑大型商业综合体，谁去谁死。成果这几年新城的吾悦广场在二三四线城市简直是开一个火一个。

我国曩昔这些年来，伴跟着经济较为高速的开展，购物中心的数量也呈现了快速添加，从2010年的2563个增至2015年的4300个，复合添加率约11%。

而且2013数据显现，我国在建购物中心的面积尽量占全球总量的一半。而其间在建面积前十的城市中，我国就占了8席，全都是我国的一线及强二线城市。

从知识和逻辑来看，的确一二线城市更具有开发大型综合体的条件，这也是曩昔十年来万达以及华润这些商业地产巨子的厮杀重地。此前赢商网的一份数据显现，2013年一二线城市商业体量占比83.5%，现已呈现了较为极点的结构散布。

但就当简直一切地产大佬都在为一二线商业地产这块肥肉争得没法解开之时，新城控股却眼光独特的发现了三四线城市的时机。新城控股以欧阳捷为首的办理层早在12，13年的时分就发现我国三四线城市的人均收入以及消费诉求现已可以支撑大型购物中心的开展了，而在其时的三四线城市，购物中心却呈现了较大的缺口（这几张图便是源自当年欧阳捷在新城内部开会的ppt）。

相同仍是2013年当年的数据，其时一二线城市的人均购物中心面积现已大于0.6M2了，而三四线却还不到0.2M2。依据组织的测算，我国一百美女劫,一美元等于多少人民币-刺痛无数人的本相：婚姻里千万别碰这个雷区多个三四线城市估量能满意开设约1700家购物中。

因而可以说，正是新城控股在当年较早地嗅到三四线商业地产的时机，才成果了新城曩昔几年商业综合体的高速开展和高盈余才干，较好的在躲避必定程度竞赛的状况下，抢占了三四线城市的一些中心商业地段资源（当然，这也与新城控股其时在一二线城市还较难与万达华润正面竞赛PK有关）。

多年的沉积堆集：新城在嗅到三四线商业地产需求和时机后，并没有过急的进行盲目扩张，而是先低本钱危险开端实验和堆集入党申请书范文。

从上文那张新城综合体开业个数的时刻序列图中也可以看到，新城控股其实在2012就现已在常州开业了两家吾悦广场（09年开端预备、制作），但直到2015年，公司才敞开仿制扩张。

此外，公司16年还专门挖来了前新加坡嘉德置地凯德商用我国区域总经理、前万达商业副总裁陈德力先生，为公司进军商业地产一队伍做了充沛的人才储藏。

也正是那几年的沉积堆集，让新城在商业综合体上探索和把握了一套较好的运作形式和办法论。从成果来看便是公司不管的开发周期、招商进展、协作品牌等等环节，都比12年呈现了较大的前进，而且现已到达职业一队伍的水平了。这些前进和沉积堆集都是新城为什么这几年可以呈现快速仿制商业综合体，而且在三四线城市的综合体运营上可以打败其他竞赛对手的重要要素。

精准定位和差异化：新城控股在商业综合体上还有一个很显着的优势（或许说特色），那便是其体会式为主的形式。

因为新城控股进入商业地产时，我国一二线城市商业地产全体现已呈现过剩现象，而且电商也对线下购物中心造成了显着的冲击，所以新城在进入之初，就做了许多的前期调研预备，为吾悦广场做了更精准的定位以及差异化。

新城以为，其时商业地产职业应该要防止过剩、避战电商，所以提出了打造体会式、O2O的购物中心，要让吾悦广场成为体会式的购物中心品牌，成为顾客购物、交际的文娱场所。

因而，新城控股的吾悦广场会考虑各个城市的规划、人口密度、地方特色、消费文娱习气等等要素去打造体会式的购物中心（“有情怀、不仿制、具规划”）。

并创始 4：3：3 形式，即除了 8000-10000 平米的大型超市（包含永辉、超级物种、盒马生鲜等）外，依照约40%文娱体会（如电影院、电玩家、儿童文娱、海洋馆等）+30%高频快消（如服装、日子品）+30%餐饮的比重进行空间组织，比较一般购物中心扩展了餐饮和休闲 的份额，更重视体会式消费。

（下图是新城某个吾悦广场的业态散布）

体会式的特征使得新城控股的吾悦广场往往可以成为当地的交际休闲消费场所，可以给吾悦带来继续的人流以及给新城周边住所带来溢价。

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危险

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